Das erste Mal vermieten …

Was ist steuerlich zu beachten? Checkliste für Vermietungs-Neulinge:

Anmeldung, Vergebührung
o	Meldung Finanzamt: Innerhalb eines Monats ab Beginn Vermietung, Beantwortung Fragebogen
o	Vergebührung: Keine Vergebührung bei Vermietung zu Wohnzwecken. Andere Mietverträge: 1 % der 3-Jahres-Miete bzw. Miete über Dauer bei befristeten Verträgen (Infos auf Formular Geb1 und Geb1a)
Einkommensteuer
o	Prognoserechnung: Bei Anfangsverlusten (z.B. durch Fremdfinanzierung) Verdacht auf Liebhaberei: Eigentumswohnungen müssen innerhalb von 25 Jahren, Zinshäuser innerhalb von 30 Jahren einen Totalüberschuss ergeben. Verlängerung um drei Jahre, wenn vor Vermietung bereits Ausgaben anfallen.
o	Steuererklärung: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Dienstnehmer / Pensionisten: Steuerpflicht ab 730 € Überschuss Selbstständige: Steuerpflicht, wenn alle Einkünfte zusammen 13.539 € (Wert 2026) pro Jahr übersteigen.
o	Abschreibung: Pro Jahr kann man 1,5 % vom Gebäude als Afa abschreiben. Grundanteil ist auszuscheiden und ist nicht absetzbar. Bei Kauf oder Herstellung: beschleunigte Gebäude-Afa (1. Jahr: 4,5 % und 2. Jahr: 3,0 %) Bei Wohngebäude mit Mindeststandard Bronze (Fertigstellung bis 2026): erweiterte beschleunigte Afa
o	Afa-Basis bei Kauf oder Herstellung: tatsächliche Anschaffungs- / Herstellungskosten bei Schenkung oder Erbschaft: Buchwertfortführung „Altvermögen“ (Anschaffung vor 31.3.2002): bei erstmaliger oder neuerlicher Vermietung (Beendigung ursprüngliche Vermietung bis 2012): Wahlrecht (ab 2026): fiktive Anschaffungskosten oder tats. Anschaffungs- /Herstellungskosten Tipp: Vergleichsrechnung hinsichtlich späterer ImmoESt sinnvoll. „Neuvermögen“ bei erstmaliger Vermietung: tatsächliche Anschaffungskosten
o	Grundanteil: Beträgt 20 bis 40 %, je nach Lage des Grundstücks und der Art der Bebauung.
Umsatzsteuer
o	Kleinunternehmer: Vermieter bis 55.000 € Bruttoumsatz pro Jahr: unecht steuerbefreit. Nachteil: USt z.B. aus Kauf oder Renovierung kann man nicht zurückholen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auf die Kleinunternehmerbefreiung verzichtet werden.
o	Vermietung zu Wohnzwecken: Wer kein Kleinunternehmer ist, muss mit 10 % USt vermieten. Für Heizkosten sowie KFZ-Abstellplätze können abweichende Steuersätze gelten. Monatliche / quartalsweise Umsatzsteuervoranmeldungen, USt-Jahreserklärung notwendig.
o	Vermietung Geschäftsräumlichkeiten: Wahlrecht ob mit oder ohne USt. Voraussetzung für USt: Mieter darf kein BöMi sein.„BöMi“ = böser Mieter z.B. Verein, Arzt, Psychologe, Kleinunternehmer. Neuvermietung löst Vorsteuerkorrektur bis zu 20 Jahre zurück aus: Angemessener Mietaufschlag gerechtfertigt.
o	Vorsteuer bei Anschaffung: Wird bei Anschaffung bereits Vermietung geplant, macht es Sinn mit USt zu kaufen. Die Immobilie ist dann um die Vorsteuer aus Errichtung günstiger. Man hat Vorsteuerabzug, muss aber mit USt vermieten.
Rechtliches
o	Mieter: Bonitätsauskunft, Abfrage Ediktsdatei sinnvoll; kann sich Mieter die Wohnung leisten?
o	Miethöhe: Klären, ob Richtwert-, angemessener oder freier Mietzins zulässig ist. Gegebenenfalls Zu-/Abschläge und Befristungsabschlag prüfen.
o	Buchtipps: Vermietung in der Praxis, dbv-Verlag (2025) Rechtsberater für Vermieterinnen und Vermieter, Linde-Verlag (2026)